На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Договор считают заключенным с момента его государственной  регистрации.

Если речь идёт о продаже здания, то важно уточнить вопрос, связанный с земельным участком:

- здания, сооружения или другая недвижимость с передачей права собственности покупателю одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования;

- когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка;

- если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования;

- продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Что указать в договоре.

1. Детальное описание объекта с указанием полных и точных его характеристик. Информация в договор вносится на основании кадастрового дела недвижимого имущества.

2. Для продавца будет лучше описать в тексте документа и недостатки недвижимости.  В случае обращения покупателя в суд, такое положение договора будет доказательством того, что покупатель был об этом извещен и его претензии необоснованны.

3. Подробное указание основания  возникновения прав на объект у продавца с перечислением всех правоустанавливающих документов.

4. Обозначается цена договора, иначе сделка будет считаться недействительной.

5. Лучше указать, что приобретаемый объект до заключения договора никому не отчужден, не заложен, в споре, под арестом не состоит.
Здесь же даётся гарантия продавца, что недвижимость свободна от любых прав третьих лиц, не передана в доверительное управление, в аренду, найм, в качестве вклада в уставный капитал.

6. Прописывается, на каком основании, в какие сроки, стороны могут расторгнуть договор  и в каком порядке.

7. При продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в договоре обязательно даётся перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи может быть составлен сторонами в произвольной форме.

Памятка покупателю.

Проверяйте личность продавца (продавцов). Убедитесь, что они не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. В случае необходимости, стоит попросить представить справку из психдиспансера и наркодиспансера.

Внимательно вчитывайтесь в доверенность. Если есть возможность – найдите  оформившего её нотариуса, и убедитесь, что доверенность действительна и не отозвана.

Проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение.

Характеристика квартиры в поэтажном плане не должна отличаться от той, что указана в правоустанавливающих документах. Планировка квартиры должна соответствовать документам.

Для оформления договора купли-продажи квартиры необходимы:

·  правоустанавливающие документы на квартиру (кадастровый паспорт, договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);

·  нотариально удостоверенные доверенность или согласие на продажу квартиры от отсутствующих собственников;

·  нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, если отчуждаемая квартира является совместной собственностью супругов;

·  согласие органа опеки и попечительства в случае, если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный, ограниченный в дееспособности гражданин;

·  копию поквартирной карточки лиц, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении, или справка о прописанных лицах;

справки об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, а также налогов.